税金は?兄弟での分割は? 不動産相続の勉強をしよう

相続対策には、法律や税制を含めた相続の基礎的な知識はもちろん、金融や不動産の知識が必要になります。
特に扱いの難しいのが不動産であり、不動産の難しいポイントは大きくふたつあります。
ひとつは、不動産はその価値がわかりにくいこと。
もうひとつは、不動産は分けにくいこと。
それぞれをもう少し具体的な例を含めてみてみましょう。

「不動産はその価値がわかりにくい」例

 不動産はその価値がわかりにくいイラスト

例えば、古くから所有している山の土地を相続するとします。
広さはありますが、駅からも離れていて、住宅を建てられない「市街化調整区域」となっているので、活用することもできません。
固定資産税は大してかかっていないので、特に考えもなしにそのまま相続をしようとしていますが、大丈夫でしょうか?

実は「市街化調整区域」の相続では注意が必要です。

各市町村では市街化調整区域など、路線価の定められていない土地を評価する時に用いる「倍率表」というものが存在して、相続税はそれによって求められた額をもとに算出しますので、「大した価値はない」と思っていた土地に多額の相続税が課されることがあり得ます。

もっとわかりやすいのは、例えば傾斜のある土地の相続です。
駅近で土地としての評価は高いのですが、その土地にアパートなどを建てて活用しようと思うと その傾斜のためにそのままでは何も建てられないということがあり得ます。

活用したくても活用できない、売却もしにくいという不動産は、相続上の評価と不動産としての実際の価値が釣り合わないことがあるのです。

「不動産は分けにくい」例

不動産は分けにくい イラスト

例えば、2億円分の相続財産がある方が亡くなり、相続人が配偶者と子ども2人だとします。
この資産を"公平に"分けたいと思ったらどうすればよいでしょうか。
法定通りに相続をすると、配偶者が1/2、子ども2人がそれぞれ1/4ずつ相続することになり、ちなみに家族には1,350万円の相続税がかかります。
しかし、相続財産の内訳を見てみましょう。

全てが現預金なのであれば、きれいに1億円、5,000万円、5,000万円と分ければ公平ですが、全てが現預金ということはまずありません。日本人の家計資産の7割は不動産資産です。
例えば2億円のうち1億5,000万円分は大きな賃貸用マンションの評価だったとしたら、どのように"公平に"分けるでしょうか?
また、その場合、かかる相続税はどうなるでしょうか?

もっとわかりやすいのは、自宅の相続です。
例えば、父は既に数年前に他界していて、いま母が亡くなりました。
資産は大してなく、地元の自宅とその土地、あとは銀行口座の200万円程度です。相続税はかかりません。
相続人は、都内で働き妻子を持つ長男と、海外に単身赴任をしている次男、地元で母と一緒に暮らしていた長女の3人だとします。
この遺された資産は、3人でどう分けますか?

不動産は現金のように"均等に"分けることが難しく、持って移動することもできないので分けにくいのです。

相続対策にはさまざまな知識が必要です。知っているかどうかで大きな差が生まれますので、まずは相続を学んで知識を得ることをお勧めします。特に価値のわかりにくい不動産については、どのようなケースに注意をすべきかを学んでおきましょう。
ただし、知識さえあってあらかじめ気を付けていればトラブルになることなく相続ができるかというとそうではありません。
なぜなら、不動産は分けにくく、学んだ通りにうまくいくことばかりではないからです。
しかも、そこには家族ごとの事情や、その家族における相続人の意向も関わってきます。
まずは知識を得て何に注意をしなければいけないのかを理解したうえで、自分たちの家族の場合はどうなるのか、どうしたいのかをしっかりと考えて、家族のあいだで共有しておくことが大切です。